STO 제도화, 기대는 크지만 현실은 신중
블록체인 기술이 다시 한 번 국내 부동산 시장의 혁신 카드로 떠오르고 있습니다.
국회와 금융당국이 STO(증권형 토큰) 제도화 논의를 본격화하면서, ‘부동산 거래의 디지털 전환’이 현실화될 수 있을지 관심이 집중되고 있죠.
하지만 실제 부동산 거래에 이 기술이 적용되기까지는 아직 풀어야 할 과제가 많다는 지적도 나오고 있습니다.
🏛️ 법 개정으로 ‘토큰 부동산’ 가능해지나?
현재 국회 정무위원회는 자본시장법과 전자증권법 개정안을 중심으로 STO 제도화를 논의하고 있습니다.
이번 개정안이 통과되면, 부동산·미술품·지식재산권 등 실물 자산을 블록체인 기반 **증권형 토큰(STO)**으로 발행하고 유통할 수 있는 법적 근거가 마련됩니다.
STO는 기존의 리츠(REITs)나 조각투자보다 더 디지털 친화적이고, 소액 투자자가 접근하기 쉬운 장점이 있어 유동성 확대에도 긍정적인 평가를 받고 있습니다.
현재도 카사, 펀블, 루센트블록 등 일부 기업들이 ‘혁신금융서비스’로 지정받아 부동산 조각투자를 운영하고 있지만, 아직까지는 ‘특례’에 한정된 실험 단계입니다.
📉 현실적인 걸림돌은?
전문가들은 제도화가 이루어지더라도, 국내 부동산 시장에 STO가 실제로 안착하기까지는 많은 시간이 걸릴 것이라고 전망합니다.
🔹 국내엔 STO 상품화 가능한 우량 자산이 적다
윤민섭 디지털소비자연구원 박사는 “이미 상당수 우량 부동산은 리츠로 편입돼 있다”고 지적하며, STO로 전환 가능한 대상이 제한적이라고 설명했습니다.
🔹 법적·기술적 기반 부족
거래소, 투자자 보호, 세제 문제 등 구체적인 인프라가 아직 미비한 것도 문제입니다.
조각투자 수요는 분명 존재하지만, ‘신뢰할 수 있는 제도’가 마련되어야만 본격적인 시장 확산이 가능하다는 의견이 많습니다.
🔹 보수적인 국내 부동산 시장
공인중개사 이지철 씨는 “불확실성에 민감한 부동산 시장 특성상, 디지털 자산 거래로의 급격한 전환은 쉽지 않을 것”이라고 말했습니다.
🌍 해외는 이미 실전 단계
한국은 아직 입법 단계에 머물러 있는 반면, 해외에서는 STO를 활용한 부동산 실거래가 활발히 이루어지고 있습니다.
일본은 2020년 금융상품거래법 개정을 통해 금융기관의 STO 취급을 허용했고, MUFG(미쓰비시 UFJ)는 리플레저 기반으로 부동산 온체인 프로젝트를 추진 중입니다.
두바이는 블록체인 기반 부동산 거래 시스템을 정식 도입해, 스테이블코인으로 소유권 분할 및 결제가 가능한 실거래 시스템을 가동 중입니다.
홍콩도 SFC 주도로 STO 가이드라인을 마련해, 소형 오피스 빌딩 등을 대상으로 토큰화 발행이 이미 이뤄지고 있습니다.
결론
부동산 STO는 소액 투자자에게 새로운 기회를 제공하고, 거래의 효율성을 극대화할 수 있는 잠재력을 지닌 기술입니다.
그러나 국내에서는 아직 입법, 시장 이해도, 기술 인프라 모두 성숙되지 않아, 실제 상용화까지는 많은 검증이 필요해 보입니다.
지금은 ‘토큰화된 미래 부동산’에 대한 기대보다는, 현실적인 제도 정비와 신뢰 확보가 선행되어야 할 시점입니다.
📌 STO 제도화 이슈 요약
법안 논의 중: 자본시장법·전자증권법 개정 추진
현재는 특례 기반 운영: 카사, 펀블 등 조각투자 서비스
국내 한계: 우량 자산 부족, 법·기술 인프라 미비
해외 상황: 일본·두바이·홍콩은 실거래까지 진입